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物业服务行业随着商品房的出现逐渐兴起,但至今仍存在诸多不完善的地方,规范性较差,而随着公民的法律意识和证据意识逐渐增强,物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多。笔者通过对重庆市荣昌区法院近年来上百份物业服务合同纠纷案件的判决书进行研究,发现业主拒交物业费的理由具有类型化的特点,故特对此进行归纳及评析如下:一、以非物业服务合同当事人为由抗辩有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同,因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力,自己不知晓且不认可该合同内容,因此拒绝交纳物管费。对此司法解释有明确规定,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。所以该项抗辩理由不能得到法院支持。二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满,因此对超过合同期限的物业费,因无合同约定,故有权拒绝交纳。根据《合同法》第三十六条的规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在约定的合同期限届满后,若物业服务企业继续为小区提供服务,业主也接受了物业服务企业提供的物业服务,双方形成了事实上的物业服务合同关系,均应履行相应的合同义务。在上述情况下,业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由,对物业服务企业主张的诉讼请求中超过两年诉讼时效的物业费拒绝交纳。实践中,物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实,那么法院可认定为诉讼时效中断,业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费,那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。四、以房屋质量不达标为由抗辩有些业主以房屋质量存在问题,如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷,而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷,两者不属于同一法律关系。通常情况下,开发商与物业公司是两个独立的法人企业,相互之间不应为对方承担民事责任。因此,业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。五、以物业服务企业不履行维修义务为由抗辩有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏,顶楼房屋漏水等问题,要求维修,但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格,业主就以此为由拒交物管费。对于维修义务的承担主体,应具体情况具体分析:如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时,法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定,酌情减少物业费。六、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失为由抗辩有些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务,才导致自己的人身、财产遭受损失,如家中财物被盗窃,自有车辆被损坏或者被偷走……,故以此为由拒交物管费。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务,那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时,业主可以以物业服务企业未尽到安保义务,是对合同义务的不完全履行,属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约,法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。然而物业服务企业不是万能的,不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生,我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施,物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。七、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务,提供的物业服务不达标,如小区车辆乱停乱放无人管理,绿化带被其他业主用来种菜无人制止,小区垃圾未及时清理,保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。首先,业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维,将不属于物业服务范畴的事项,例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等,也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时,业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费。其次,由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点,加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统,因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题,而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务,仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好,存在一般瑕疵,那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由,但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。小区业主拒绝交纳物业费的行为,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾,严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意,业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业,而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。来源:安徽高院.
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